平成15年首都圏地価分布図

平成15年地価分布図について

●はじめに

　当社では、昭和37年から毎年１回首都圏の住宅地の地価調査を行って、この地価分布図を作成しています。

●地価分布図の見方

　この地価分布図は、地価を11段階の価格帯に分類表示していますが、この分布図を見る場合、下記の点にご留意下さい。

１．	調査の時点が１月であり、その後に価格水準が変動している場合もあること。
２．	価格水準をある幅（価格帯）で以って表現しており、たとえば300千円／m²～450千円／m²の価格帯の中には、300千円／m²程度の価格水準の地域から450千円／m²に近い価格水準の地域まで幅広く含まれていること。
３．	住宅地の価格を対象としたもので、原則として商業地の地価は表示していないこと。
４．	外縁部等については住宅地というより、宅地見込地の価格水準を示している場合が多いこと。
５．	その地域の標準的な土地の価格水準を表現したものであり、個々の画地の個別的要因は考慮していなく、またミニ開発による住宅地等の局地的な価格については表現していないこと。

●昨年の地価動向

１．全体的な動向

　平成13年後半に落ち込みを見せた日本経済は、平成14年に入って緩やかな回復傾向を続け、同年の実質ＧＤＰ成長率はわずかにプラスとなりました。しかしこのような状況のなかでも企業のリストラは続き、昨年の年間平均の完全失業率は前年に続いて過去最悪を更新しています。
　このような経済情勢の下で、首都圏の住宅地市場は需要の低迷は見られないものの、購入者の購買力は総体的に低下しており、成約事例は単価、総額ともに低額化の傾向が強く、地価は全般的には昨年も一昨年と概ね同程度の下落を示しました。これにより下落の期間は、平成２年の後半あたりから連続12年以上に及んでいます。
　このような全体的な動向の中での地域的な特徴は、前年と同様にいわゆる需要の都心回帰等により2極化が継続していることです。早くから地価の下落が進行したため値ごろ感が生じている東京都心部、都内南西区部をはじめとする交通や生活の利便性が高い地域では、マンション用地をはじめとして土地需要は旺盛で、下落率は概して小さく、ほぼ横ばいとなりあるいはわずかに上昇した地域も見られます。これに比べて下落の始まった時期が比較的遅く、都心への交通接近条件等が劣る千葉県の遠隔地域をはじめとする地域では、依然として大きな下落が続いています。郊外または遠隔地の一戸建て住宅を売却して都心により近い地域のマンション等に住み替えるケースが多く見られ、距離圏別には東京都心部に近いほど下落率が小さく、概ね遠くなるにつれて下落率が大きくなっていると言うことができます。また同一の市や区の中においても、駅から徒歩圏内の地域や街路条件、環境条件の良好な地域では売り物件に希少性があって地価の下落率は小さく、駅から徒歩圏外の地域や街路条件等の劣る地域の下落率は大きいという状況の差異が見られるのが、一般的になっています。

２．主な価格帯別の動向

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700千円／m²以上の地域は、主に千代田・中央・港・渋谷・文京・新宿各区等の東京都心部に分布しています。前年と比べて分布範囲にほとんど変化はありませんが、文京区内等でわずかに縮小しています。

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600千円／m²以上の地域は、700千円／m²以上の地域に加えて台東区、豊島区、目黒区、世田谷区の東部地域等に分布しており、前年の分布範囲と比べてあまり変化はありませんが、目黒区、世田谷区の東横線沿線地域、新宿区、豊島区の一部等で少しずつ縮小しています。

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450千円／m²以上の地域は、主に東京都区内で南・西部は都心から概ね15ｋｍ圏内、北・東部は約5ｋｍから10ｋｍ圏内に分布していますが、前年と比べて杉並区南部の京王線と井の頭線の間の地域、中野区北西部の西武新宿線の南側の地域、北区の十条・東十条駅の周辺等の地域で縮小しています。　

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300千円／m²以上の地域は、東京都区内、中央線・京王線沿線等の多摩地域、横浜・川崎市のほか、遠隔地では平塚駅、大宮駅等の周辺地域にまで分布していますが、前年と比較して東京都の調布市、立川市、川崎市の中原区、高津区、宮前区、横浜市鶴見区等で比較的大きく縮小しています。

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210千円／m²以上の地域は、神奈川県では小田原市まで、東京都では青梅市まで、埼玉県では川越市やさいたま市の北部まで、千葉県では我孫子市や千葉市の中央部まで広く分布しています。前年と比較すると東京都では昭島市、多摩市、町田市、神奈川県では横浜市金沢区や相模原市、埼玉県、千葉県では新座市、戸田市、千葉市美浜区等での縮小が目立ちます。

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150千円／m²以上の地域は、210千円／m²以上の地域より約10ｋｍ前後遠い地域にまで分布しています。前年と比較すると東京都の武蔵村山市、八王子市、神奈川県厚木市、埼玉県の坂戸市、上尾市、千葉県我孫子市等での縮小が目立ちます。

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その他の価格帯の分布地域の変動状況を見ると、90千円／m²以上の地域は埼玉県東松山市、千葉県市原市等で、60千円／m²以上と40千円／m²以上の地域は千葉県木更津市で大きく縮小しています。

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