港南台うぐいす住宅マンション建替組合（理事長：白神武男）及びその参加組合員である東急不動産株式会社（本社：東京都渋谷区、社長：金指潔）は、かねてより、マンション建替え円滑化法に基づき、「港南台うぐいす住宅マンション建替事業」に取り組んでまいりましたが、本日、本体工事に着手いたしましたのでお知らせいたします。

◆住民主導で建替を検討し、ついに事業化

「港南台うぐいす住宅（所在：横浜市港南区港南台3-14-1　昭和53年2月竣工）」は、5階建4棟、4階建1棟からなる全5棟96戸の団地型マンションとして、旧日本住宅公団（現：都市機構）により分譲されました。
「港南台うぐいす住宅」管理組合では、築31年の経過による配管等の設備の老朽化、居住者の平均年齢が65歳を超える高齢化に伴い、エレベーターのない住宅としての将来不安、建物の耐震性に対する不安の高まりなどから、平成に入った頃から継続して建替えの検討を進めてまいりました。
その過程において、平成13年には、建替決議を採決するまで検討が熟しましたが、最終的には住民間の意見調整が収束せず、最終的に合意形成には至りませんでした。
その後も、「住民主導の建替え」を念頭に、弁護士・一級建築士・マンション管理士等専門家を顧問とし、建替の検討を継続してきましたが、居住者の高齢化から、平成18年には、『建替えを実施するのであれば、これが最後のチャンス』との認識で「赤坂コーポラス」（昭和32年建築・総戸数32戸）等の建替え事業で実績のある東急不動産の他、三井住友建設、都市設計連合を建替え推進業務の事業協力者として参画させ、事業化への道筋をつけました。

◆度重なる合意形成を経て、ついに組合設立認可を成就

「港南台うぐいす住宅」は、総戸数96戸と権利者数も多く、高齢化も進んでいたため、権利者の様々な不安、誤解を解きほぐし、権利者の要望を吸い上げ、事業計画に反映していくために、全権利者を対象とした個別ヒアリングを計8回 開催。都度協議を重ね、合意形成を得られるよう努めてまいりました。
その結果として、成立要件が区分所有者、議決権の各5分の4以上の賛成を必要とする建替え決議の要件に対して、平成19年3月行われた一括建替え決議においては、96戸中95戸の多数の賛成で、成立させ、平成20年2月に、建替組合設立認可となりました。

◆粘り強く事業を推進し、賛成多数で本体工事着手へ

サブプライム問題に端を発する金融市場の混乱が実態経済にもその影響を与え、マンション業界においても、建築工事金の高騰、資金調達環境の悪化や景気後退に伴う不動産需要の減退などから、極めて厳しい事業環境となりました。
このような厳しい状況下においても、建替組合として事業を推進し、96戸中95戸の賛成により、平成21年2月に権利変換計画が認可となりました。権利変換計画に反対された権利者に対しても、円滑化法第64条に基づく売渡請求を実施した上で、継続的に協議を進め、円満に明渡しいただいております。
平成21年4月から既存建物の解体に着手し、同年7月30日に起工式を執り行い、本体工事に着手いたします。
東急不動産としては、本事業により取得する175戸を分譲マンションとして、本年秋以降に販売を開始する予定です。

◆「港南台うぐいす住宅」が環境に配慮した新たなマンションとして再生へ

「港南台うぐいす住宅」は、JR根岸線「港南台」駅徒歩2分、駅前商業施設と周辺に広がる一戸建て住宅地をつなぐエリアに位置し、交通利便性・生活利便性に秀でたマンションです。前述のとおり、築年数や時代背景の変化による建物の構造上の問題や設備の劣化・陳腐化により、建替えを実施することとなりました。

現在計画中の施行再建マンションでは、耐震等級2（一般的なマンションは耐震等級1）を取得し高い耐震性を備え、専有部分には、CO2排出量削減を図るため、LED照明、エコジョーズ、LOW-Eガラスの採用を計画しております。また共用部分においても、壁面緑化等も施し、屋上庭園等、環境配慮に取り組んだ商品企画を目指します。

さらに新しい取り組みとして、辻広場に炊き出し用にかまどベンチの設置や、消防水利用の防火水槽以外に非常時の生活用水用の貯水槽60トンを設置する他、非常時に仮設テントを設置できるスペースを備えることなどで地域の防災拠点として整備する他、24時間有人管理という管理体制を活用し、駅へのアクセスの要となる南東、南西、北西の街角に管理員室に繋がるインターホン機能の付いた防犯灯を設置することなどで防犯拠点としての整備を実施することで、周辺の皆様に喜ばれ、地域貢献できる施行再建マンションとなる予定です。

◆マンション建替え事業の今後の取り組み

東急不動産は、平成19年9月竣工の「ブランズ赤坂」建替事業をはじめ、阪神・淡路大震災復興におけるマンション事業や、多くの再開発事業を手掛けてきており、現在も複数の事業を推進中です。
事業推進にあたっては、東急リバブルによる仮住居の斡旋他、東急コミュニティーによる施行再建マンションの管理規約、細則等の策定支援、東急ホームズによる権利者の取得する住戸の設計変更対応等、他社にはない東急不動産グループとしての総合力を生かした提案をしております。

本物件は、「マンション建替え円滑化法」を適用した建替え事業では、東急不動産としては二事例目の取り組みとなりますが、同法を適用し、かつ、単棟ではない全5棟団地型マンションとしては、同社として、初めての事例となります。
今後2010年には、築30年以上のマンションが100万戸を超えるともいわれており、東急不動産としては、ビジネスチャンスと捉え、これまで培ってきた建替え事業のノウハウを注ぎ込み、今後も都心部を中心にマンション建替え事業に積極的に取り組んでいきたいと考えております。

【本事業の経緯】

【従前建物概要】

【施行再建マンション概要】

■港南台うぐいす住宅の遷移

港南台うぐいす住宅　イメージイラスト図

港南台うぐいす住宅　施行再建マンション　イメージイラスト図