建築された当時は、先進的だった建物も、30年以上の時が経つと多くの問題が生じてきます。耐震構造も十分ではなく、現在の基準を満たしていないものが大多数です。また、エレベーターが設置されていない建物も多く、その当時に購入して今も住み続けている居住者の高齢化も危惧されています。
住民の安全や利便性が失われる
建築から30年以上が経過した団地やマンションでは、一般的に現在の暮らしに照らし合わせて考えると、以下に挙げるような問題点が発生します。
- 耐震基準が現在の基準を満たしていない（旧耐震）
- 外壁のひび割れ、剥離など構造部材の劣化
- 配管などの劣化
- エレベーター設備がない
- 断熱性能が低い。サッシなどの機密性が低い
- 防犯上の設備がない
- 住居が狭いうえ、段差などが多く、バリアフリーに対応していない
- マンション住民全体の高齢化が進んでいる など
建替えか、修繕か、難しい選択
平成21年末時点で、旧耐震基準で建てられた分譲マンションのストック戸数は、約106万戸といわれています（平成22年5月21日国土交通省発表）。老朽化したマンションは、少しでも安全性や快適性を改善するために、修繕・改修が行われますが、現実的には耐震性を補ったとしても現行の耐震基準には満たないことがほとんど。修繕費用についても、マンションの規模にもよりますが、数千万から億単位の金額となります。
老朽化したマンションが抱える問題点を一気に解決する方法は、建替えること。しかし、建替えるにしても、以下のような難題が待っています
- 権利者の合意形成が難しい
- 建替えに必要な容積率が確保できない（既存不適格）
- 資金調達が難しい
- 適当なデベロッパーが見つからない など
また、高齢者が多いこともあり、建替えそのものが検討されない、検討途中で頓挫するといったケースもあります。
東急不動産では、権利者である住民の方々と行政との三位一体による協力によって、横浜の港南台の旧「港南台うぐいす団地」の建替プロジェクトをはじめ、いくつものプロジェクトに携わっています。
旧耐震・新耐震とは
昭和56年6月1日に旧来の建築基準法が改正・施行され（新耐震）、それ以前に建てられた建物は（旧耐震）、十分な耐震基準を満たしていないものが多い。現行法は平成20年に、改正されたもの。
既存不適格とは
建築時には適法に建てられたものの、その後の法改正や都市計画変更などによって現行法に対して不適格な部分が生じた建築物のこと。
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